房地产企业审计基本内容及方法

房地产企业审计基本内容及方法

　 一、预收账款不按规定申报纳税

预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天” 。预收售房款应缴纳营业税。

二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款
  房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
  根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。

三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷”
  房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。
  四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款
  房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。对此，应仔细审查原始凭证，结合工程施工预、决算和其往来科目，调增应纳税所得额，计征企业所得税。

五、“费用不实分配”虚减应纳税所得额，偷逃所得税
  房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。
  对此，应要求房地产企业按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本，不应在当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳税所得额，计征企业所得税。
   六、工期长，不及时结转成本，影响计税所得，形成偷税

　一些开发商房子卖的热火朝天，而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长、甚至依旧亏损，房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后，才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，但是目前企业税收却以年度为单位，因此，从某一定时期房地产开发企业的账面看，这个房地产企业就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点，有意无意地把项目决算期往后拖，其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。

七、“费用计提未付”影响当年度应纳税所得额，偷逃所得税
  预提费用、预计负债是企业实际并未发生而根据会计谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，符合会计准则。但因是计提当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异，从企业角度讲。当期有会计利润，多提预提费用、预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润，少交或不交企业所得税的目的。
  对此，应要求房地产企业根据企业所得税的有关规定，对于上年度提取的预提费用、预计负债如在企业所得税汇算清缴之前实际支付的，允许记入上年度成本、费用；对于未支付部分则调增应纳税所得额，计征企业所得税。

八、“无效票据入账”冲减成本，偷逃税款

以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时无法按规定使用发票，而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。 房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时，有时未按规定要求施工方开具建筑业发票入帐；购进小额零散用品不严格依据财务制度索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。从会计核算角度讲，白条不属法定有效的原始凭证，不能入帐；从税法角度讲，白条入帐也属不予列支的成本项目。对此在查阅原始凭证时，发现有白条入帐情况的，应一律调增应纳税所得额，计征企业所得税。

　　九、业务往来上作手脚偷漏税收

当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时，也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；对此，应要求房地产企业的各种经营进行单独核算，合理归集成本费用。按规定缴纳各项税款。

十、“以收抵支”或收入在往来科目归集，长期挂帐，偷逃税款
  有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付帐款”等往来科目归集，不通过“预收帐款”科目核算，长期挂帐不结转收入或直接通过“应付帐款”拨付工程款以收抵支，从而达到偷税的目的。
  对此，应结合销售不动产发票、售房合同，掌握其销售总收入，严查“预收帐款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归集入“预收帐款”结转收入，如有差额看其归向，发现其挂帐往来不记收入或以收抵支，依征管法严肃处理。
　 十一、“以房换地”双方均未纳税
  以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。表面来看，房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，故此种方式因其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。
  实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
  十二、“拆一还一”回迁户未依成本价计税
  房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
  根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，应由税务机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。故此，在审计时，应在全面掌握原住户“拆一还一”面积的同时，据实依实际成本核定征收营业税。
   十三、“违规订立合同”转移纳税人，逃避纳税义务
  房地产开发企业有时因各种因素制约或出于各种目的和考虑，在与出资方或土地出让方签订合同时，常常列有“一切税费均由Ｘ方缴纳”或“一切税费向Ｘ方所在地主管税务机关缴纳”等条款，从而达到转移法定纳税人或更改纳税机关、级次的目的。
  根据《合同法》的有关规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”属无效合同，无效合同不具有法律约束力。显然，在合同条款中规定“税费由Ｘ方缴纳或在何地缴纳”的条款，违反税收法律的规定，虽然最终负税人有可能改变，但法定纳税义务人应根据税法有关规定确认，承担纳税责任，履行纳税义务，依规定向主管税务机关缴纳各项税款。　　　　

十四、印花税普遍不够重视

税务稽查和审计反映,房地产企业进行房地产销售时, 产

权交易合同普遍少贴或未贴印花税。根据《印花税暂行条例》以及浙江省税务局浙税三发[1988]第1773号文件的有关规定，商品房买卖合同，应按购销合同贴花；个人之间的房屋买卖书据（合同），应按产权转移书据贴花。

十五、房地产中介偷逃税费 。着重检查以下几个方面收费的纳税情况：一是策划费，主要是代理楼盘前期的策划、市场调查、项目总体规划及广告策略规划等，根据与发展商签订的合同收取策划费；二是销售佣金，是根据楼盘开盘时由代理公司员工售出的成交总额的一定比例收取；三是中介服务费，指对购房者个人收取的费用，以提供按揭咨询服务、公证、律师服务等名义收取，一般对消费者个人每购买一套房收取几百甚至上千的金额。 据了解，上述三种收费中，中介公司很少向购房者开具发票，多数情况下以收据代替发票，从而达到偷逃营业税、企业所得税等税费的目的。

建设工程合同如何审计？

合同管理作为建设工程管理的一项重要组成部分，应在竣工决算审计中引起充分重视。笔者结合日常学习和审计实践，对如何做好合同管理审计进行了进一步的思考。

1应充分认识合同管理审计的重要性

我国《建筑法》中明确规定，建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务；发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务；不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任。发包单位就是我们通常所讲的建设单位或建设管理单位，承担对项目建设全过程的控制、管理、协调职能，也就是建设管理中常提到的“三控三管一协调”。其中，三管即包含合同管理这一重要方面。建设工程合同作为建设单位与参建单位间明确工作内容、确定工作期限、明确质量标准、划分权利责任、约定报酬计取的重要约定文件，其订立与履行情况直接关系到项目能否顺利实施及项目能否达到预期管理目标。因此，竣工决算审计必须把合同管理审计作为一项重要审计内容。

2应准确把握合同审计的重点内容

由于竣工决算审计属于事后控制，实施审计时，合同管理的过程已经结束，因此，合同管理审计的实施重点应放在揭示合同管理过程中存在的问题、对合同管理的效益性进行客观评价上，审计内容主要包括对合同的订立、合同的履行两个方面。其中，对合同的订立，主要审查合同文件的公平性和合法性；合同的履行主要审查合同各方履行合同约定的合规性和完整性。

3应准确把握合同管理审计的重点

合同管理审计中，应针对合同管理过程的两个阶段，有重点的实施审计。

对合同订立的审计，应区分为非招标工程和招标工程。对于非招标工程，应在充分熟悉项目基本情况的基础上，认真分析合同文件，着重判断合同文件的各项约定是否符合相关法律法规的规定及建设项目的实际情况，合同条款是否公允、严谨等。对于招标工程，则应在上述非招标工程的基础上，进一步对比研究招投标文件和合同文件，审查合同授予是否符合招投标相关法规及合同内容是否符合招投标文件的实质性约定等。

对合同履行的审计，重点审查合同履行过程中，合同各方是否严格履行合同约定，按照约定的工作期限、质量标准完成工作内容，按照约定的计价规则计取报酬，并严格履行合同约定奖惩条款等。

4应注重合同管理审计的成果提升

合同管理作为审计评价项目管理情况的一个重要方面，审计人员应充分重视合同审计成果提升。

一要注重通过合同管理审计，强化项目管理单位责任意识。

建设工程合同文件作为明确合同各方权责、规范合同单位履职的重要依据。合同订立过程中，项目管理单位和人员必须保持严肃、谨慎，不断强化责任意识，避免因合同订立环节的随意和马虎为后续合同履行引发矛盾及纠纷埋下隐患。同时，审计应注重准确评价项目管理人员在合同管理中的履职情况，对构成违法违纪的失职、渎职等行为依法进行移送处理，推动通过问责机制强化项目管理单位责任意识。

二要注重通过合同管理审计，促进完善建设市场诚信体制。

当前，建设市场处于发展完善的关键时期，仍存在部分参建单位重取得合同轻合同履行的现象。主要表现在合同订立前，主动提出多种优惠让利、工期提前、技术先进等有利条件以取得合同，在合同订立后，找各种借口推诿责任，逃避按照承诺履行合同以期获取额外利润。审计应关注揭示此类问题的后续处理，积极完善合同管理审计结果与建设行政主管部门的联动处理机制，推动建设市场诚信体制进一步发展完善。